为什么那么难|关于业委会背后的博弈分析 （上）

“博弈论本身诞生于棋牌和桌游世界。大伙围坐打着一圈儿麻将，我输了钱，你赢了，回家我睡不着，琢磨着怎么对付你。Duang，博弈论的萌芽出来了”

但是，真正的高手不会盯着游戏本身，他们看到的是玩游戏的人。把这些人设想为明智的，理性的个体或群体，把他们之间的，既存在互相对抗，又存在合作对抗其他玩家（嗯，相爱相杀）的行为和手段，具体化，理论化，就逐渐形成了博弈论。在博弈论中，理性的个体做出的选择和行为，往往依托于其他参与者的选择和行为，进而又反作用于其他参与者。

怎么样是不是和小区的很多事务很像，业主、物业、开发商、街道其实各方都在博弈。

业主诉求：住的舒服、服务到位、物业费便宜

物业诉求：赚到钱

开发商诉求：别来找我麻烦

街道诉求：稳定压倒一切！

很多小区筹建业委会，是因为小区物业的不够尽职。盗案频发、私圈公共绿地、公共财产及绿化疏于维护、车辆停放管理混乱等原因，造成业主的损失或潜在损失，是业主筹建业委会的动因。业主力图掌控物业费支付对象，从而获得合理的服务。

也有人说，领导者缺乏凝聚力、小区业主不团结，是失败的两大主要原因。没有证据能证明错。然而，尝试着从利益角度看集合博弈，可能还有更深一层的内因。

案例分析：

某小区，1000户，按照每户每月300元物业费估算，月物业费收入不低于30万元。（其他收益暂且不提）再看实际参与的对手。业主vs物业公司的PK

第一阵：潜在收益PK

假设由于盗案频发等上述几大原因，每月给整个小区造成损失约10万元，全年合计120万元。那么每户人家担负的「可能损失」就是120元。从单个业主的角度衡量，这事情成功与否，潜在收益或损失为每年1200元。（数字是随便估计的，不影响结论）

从物业公司角度衡量，这事情成功与否，潜在损失或收益为每年360万元。

PK结果：从潜在收益分析可知，物业公司愿意付出更大费用，更多精力致使业委会筹建失败。

第二阵：选手实力PK

业主方面。业主潜在收益为每年1200元。时间成本高的业主选择不参与，是非常理性的行为-同样时间，从增长中所获取的收益若大于损失，宁愿选择挣钱来损失。

如果是前期物业公司方面。小区物业是开发商筹建，除本小区物业服务外，没有其他业务。因此，取得本小区物业服务资格，是物业公司存在的唯一理由。取得服务资格，有两条路径：1.该小区没有业委会，无法做出更换物业公司的决定；2.该小区有业委会，业委会对物业工作表示满意，愿意继续聘请该物业公司。

Pk结果：

1200元vs生死存亡。物业公司表现出的斗志和坚持力，以及投入的人力财力，比业主方投入的人力财力更强。

从以上两场pk结果对比，可以推理出业主理性决策是：坚决签名参与选举，支持筹委会工作-签个名字换取每年1200的潜在收益，划算。

物业公司理性决策是：1.筹建过程中尽力破坏；2.若破坏不成，筹备成功，则尽最大努力合作。破坏也可分文武两套方法：文：拨出经费收买分化；武：派出打手捣乱破坏。

筹备者理性决策是：接受收买。成交价格取决于对自己正义感的估值。

来分析为啥有的小区成功了，在上海有很多小区成功了，80%的小区顺利建立了业委会

一、业主可能的受损量扩大；

这很容易理解。受损量由原来的每年1200扩大为每年10万或者100万，则理论上讲，业主参与的欲望必然不断加强。无论这损害是因为业主本身财产量增加，或者因为侵犯程度的扩大。侵害也可以区分为物业公司的侵害，和由于物业不作为造成的侵害。

在房价如此高涨的时代，一套100平的房屋动辄600-800万甚至更多，好的社区管理直接影响和周边房价20%的差价，这样对每个业主来，这是100万的核心利益所在。

二、政府的力量介入

从经济上来看基层政府在社区事务中介入的越多，成本越高，矛盾上，社区事务让基层不堪重负，以上海为例估计一半的政府投诉来自社区。如果有一个业委会团体，既可以激活维修基金，增加设施设备的维护，同时还充当了很多基层的职能，等于是又干活、又背锅、关键还不要钱，Free劳动力，还喜欢内讧，这时候政府可以站在第三方公正的角度来主持大局。

为啥上海可以80%的小区成立业委会，那是相关部门看的透彻，所以他们主动要求社区成立业委会，甚至给街道下达指标要求，必须达到一定的比例。这点是上海和很多地方的区别所在。

想强调的是：当发展不足（新增蛋糕）以支持损失（分配机制损失）时，业主才值得转向关心「在手」权益。当拥有财富足够付诸于关心的时候，参与的欲望才能成就民主。是否团结，不是核心因素。（来自网上的一段话）

继续说博弈论。纳什均衡是什么？是一个博弈中的任何玩家都不想单方面偏离当前均衡策略的点。由于每个参与人仅知道其他参与人有关类型的分布概率，而不知道其真实类型，因而，他不可能知道其他参与人实际上会选择什么战略。但是，他能够正确地预测到其他参与人的选择与其各自的有关类型之间的关系。

因此，该参与人的决策目标就是：在给定自己的类型，以及给定其他参与人的类型与战略选择之间关系的条件下，使得自己的期望效用最大化。

贝叶斯纳什均衡是一种类型依赖型战略组合。对于业委会参与者，在很多时候要充分利用这个模型，特别是在更换物业阶段。（下篇文章会分析更换物业阶段的各方博弈）

更多文章赏析：

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